Kupní nebo darovací smlouva k nemovitosti nemusí upravovat pouze převod vlastnického práva a zaplacení kupní ceny. Smluvní strany mohou sjednat také další práva a povinnosti, které ovlivňují způsob užívání nemovitosti, možnost jejího budoucího prodeje, zajištění pohledávek nebo podmínky případného zpětného převodu.

Mezi taková ujednání patří zejména předkupní a zástavní právo, výhrada zpětné koupě nebo zpětného prodeje, zákaz zcizení či zatížení nemovitosti a další smluvní doložky.

Jejich význam může být zásadní nejen pro prodávajícího a kupujícího, ale také pro banky, investory, budoucí nabyvatele a další osoby, jejichž práva mohou být nemovitostí dotčena.

Proč věnovat pozornost dalším právům a doložkám?

Správně sjednaná smluvní doložka může chránit oprávněné zájmy smluvní strany. Například zástavní právo může zajistit zaplacení pohledávky, předkupní právo může za určitých podmínek zajistit přednostní možnost nabytí nemovitosti a zákaz zcizení nebo zatížení může omezit nežádoucí dispozice s majetkem.

Stejná ujednání však mohou významně omezit vlastníka nemovitosti, snížit její obchodní využitelnost nebo komplikovat financování a budoucí prodej.

Před podpisem smlouvy je proto důležité posoudit nejen okamžitý účel sjednávaného práva, ale také jeho dlouhodobé právní a ekonomické důsledky.

Smluvní ujednání a zápis do katastru nemovitostí

U jednotlivých práv je nutné rozlišovat jejich účinky mezi smluvními stranami a případné věcněprávní účinky vůči třetím osobám.

Některá práva vznikají zápisem do katastru nemovitostí. U jiných záleží na tom, zda jsou sjednána pouze jako závazek mezi smluvními stranami, nebo jako právo s účinky vůči dalším osobám, pokud to právní úprava umožňuje.

Samotné uvedení určitého ustanovení v kupní nebo darovací smlouvě proto nemusí zajistit zamýšlenou ochranu.

Při přípravě smlouvy je nezbytné správně určit právní povahu sjednávaného práva, podmínky jeho vzniku a případnou potřebu zápisu do katastru nemovitostí.

V následujících částech vysvětlujeme nejvýznamnější práva a smluvní doložky, jejich praktické využití a rizika, na která by si měli dát pozor vlastníci nemovitostí, kupující i investoři.

‍

1. Zástavní právo k nemovitosti

Zástavní právo slouží k zajištění dluhu. Pokud dlužník svůj dluh řádně a včas nesplní, může se zástavní věřitel za zákonných a smluvních podmínek uspokojit ze zpeněžení zastavené nemovitosti.

Typickým příkladem je zajištění hypotečního úvěru. Zástavní právo však může zajišťovat také pohledávku prodávajícího na doplacení kupní ceny nebo jiný peněžitý dluh.

Zástavní právo při prodeji nemovitosti

Pokud kupující nezaplatí celou kupní cenu při uzavření smlouvy, může prodávající požadovat zajištění jejího doplatku zástavním právem.

Je přitom nutné správně určit zajištěný dluh, rozsah zajištění, podmínky vzniku zástavního práva a postup při jeho zániku.

Zástavní právo k nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu vzniká zpravidla zápisem do katastru nemovitostí.

Rizika pro kupujícího a investora

Při nabývání zastavené nemovitosti je důležité prověřit nejen existenci zástavního práva, ale také výši a povahu zajištěných dluhů.

Zvláštní pozornost zasluhují zástavní práva zajišťující budoucí nebo podmíněné dluhy a pořadí jednotlivých zástavních věřitelů.

Samotný převod vlastnictví zpravidla neznamená zánik zástavního práva. Kupující proto musí mít smluvně a procesně zajištěno, jak bude případné zástavní právo vypořádáno a vymazáno z katastru.

2. Předkupní právo

Předkupní právo umožňuje oprávněné osobě za stanovených podmínek přednostně získat věc, pokud se její vlastník rozhodne ji prodat.

Předkupní právo může vzniknout ze zákona nebo na základě smlouvy.

Smluvní předkupní právo

V kupní nebo darovací smlouvě lze sjednat, že vlastník bude povinen při splnění sjednaných podmínek nabídnout nemovitost předkupníkovi.

Důležité je přesně určit rozsah předkupního práva, okolnosti jeho uplatnění, postup při nabídce a podmínky převodu.

Předkupní právo může být sjednáno jako závazkové nebo jako věcné právo.

Věcné předkupní právo k nemovitosti zapsané v katastru může mít účinky i vůči jejím dalším nabyvatelům.

Na co si dát pozor?

Předkupní právo může významně komplikovat budoucí prodej nemovitosti, zejména pokud nejsou jednoznačně určeny podmínky jeho uplatnění.

Při koupi nemovitosti je proto vhodné prověřit, zda je předkupním právem zatížena, komu svědčí a zda se vztahuje také na zamýšlený převod.

3. Výhrada vlastnického práva

Výhrada vlastnického práva umožňuje sjednat, že kupující nabude vlastnické právo až po splnění určité podmínky, typicky po úplném zaplacení kupní ceny.

U nemovitostí je však nutné respektovat zvláštní pravidla nabývání vlastnického práva a zápisů do katastru.

Praktické využití

Výhrada vlastnického práva může sloužit jako nástroj ochrany prodávajícího při odložené úhradě kupní ceny.

Je však nutné přesně sladit smluvní ujednání s návrhem na vklad do katastru nemovitostí a s podmínkami financování převodu.

Výhradu vlastnického práva nelze u nemovitostí používat mechanicky podle vzorů určených pro prodej movitých věcí.

V řadě případů může být vhodnější zajistit doplatek kupní ceny jiným způsobem, například advokátní úschovou, zástavním právem nebo vhodně nastaveným postupem převodu.

4. Výhrada zpětné koupě

Výhrada zpětné koupě umožňuje prodávajícímu za sjednaných podmínek požadovat, aby mu kupující převedl věc zpět.

Kupující je následně povinen postupovat podle smluvního ujednání a příslušných zákonných pravidel.

Kdy se používá?

Výhrada zpětné koupě může být vhodná například tehdy, když prodávající převádí nemovitost, ale chce si za určitých okolností zachovat možnost jejího opětovného nabytí.

Při sjednávání je důležité určit zejména dobu trvání výhrady, podmínky jejího uplatnění a vypořádání kupní ceny, nákladů a případných investic do nemovitosti.

Rizika výhrady zpětné koupě

Výhrada může omezovat ekonomickou využitelnost nemovitosti a ovlivnit její financování nebo další převod.

U nemovitostí je vhodné posoudit také možnost a účinky zápisu výhrady do katastru nemovitostí.

5. Výhrada zpětného prodeje

Výhrada zpětného prodeje představuje opačný mechanismus než výhrada zpětné koupě.

Za sjednaných podmínek umožňuje kupujícímu požadovat, aby prodávající nemovitost převzal zpět.

Praktický význam

Takové ujednání může být využito například při převodu nemovitosti spojeném s určitým podnikatelským záměrem nebo očekávaným budoucím využitím.

Je však nutné přesně určit podmínky zpětného převodu, cenu, lhůty a vypořádání nákladů.

Nevhodně formulovaná výhrada může vyvolat spor o to, kdy právo vzniklo, jakým způsobem se uplatňuje a za jakých finančních podmínek má být nemovitost převedena zpět.

6. Zákaz zcizení nebo zatížení nemovitosti

Zákaz zcizení omezuje možnost vlastníka nemovitost převést na jinou osobu.

Zákaz zatížení omezuje možnost zřídit k nemovitosti další práva, například zástavní právo.

Kdy lze zákaz sjednat?

Podle § 1761 občanského zákoníku lze zákaz zcizení nebo zatížení sjednat jako věcné právo pouze tehdy, pokud je zřízen na určitou a přiměřenou dobu a v zájmu hodném právní ochrany.

Je proto důležité posoudit účel omezení a jeho přiměřenost.

Dopady na vlastníka

Zákaz zcizení nebo zatížení může komplikovat prodej nemovitosti, její použití jako zajištění úvěru nebo realizaci investičního projektu.

Pokud je zákaz sjednán jako věcné právo a zapsán do katastru, má významné účinky také vůči třetím osobám.

Při převodu takto zatížené nemovitosti je nutné předem vyřešit, zda a za jakých podmínek může být převod uskutečněn.

7. Výhrada lepšího kupce

Výhrada lepšího kupce umožňuje sjednat, že prodávající může za zákonem nebo smlouvou stanovených podmínek upřednostnit jiného kupujícího.

Smyslem je poskytnout prodávajícímu možnost reagovat na výhodnější nabídku v určitém časovém období.

Co znamená lepší kupec?

Lepší nabídka nemusí být vždy pouze nabídkou vyšší kupní ceny.

Podle konkrétních okolností mohou být významné také platební podmínky, jistota financování, rychlost převodu nebo jiné vlastnosti nabídky.

Při sjednávání výhrady je proto vhodné věnovat pozornost pravidlům jejího uplatnění a důsledkům pro původního kupujícího.

Rizika pro kupujícího

Výhrada může oslabit právní jistotu kupujícího, zejména pokud již vynaložil náklady na financování, právní prověrku nebo přípravu investice.

U nemovitostí je nutné zvlášť pečlivě posoudit vztah výhrady k převodu vlastnického práva a zápisu do katastru.

8. Cenová doložka

Cenová doložka umožňuje navázat kupní cenu na předem určené okolnosti nebo mechanismus jejího výpočtu.

V obchodní praxi může reagovat například na změny nákladů, cen vstupů nebo jiných objektivně zjistitelných parametrů.

Cenové doložky při převodu nemovitostí

Při převodu nemovitostí mohou smluvní strany sjednat mechanismus úpravy ceny například podle skutečné výměry pozemku, výsledku určitého měření nebo jiných konkrétních okolností.

U developerských a investičních transakcí může být cena navázána také na splnění určitých podmínek.

Je však důležité rozlišovat obecné smluvní mechanismy určení ceny od zvláštní zákonné úpravy cenové doložky.

Jak předejít sporům?

Smlouva by měla obsahovat jednoznačný způsob výpočtu, rozhodné údaje, termíny a postup při neshodě.

Neurčitě formulované právo jednostranně změnit kupní cenu může být zdrojem závažných sporů.

9. Rozvazovací a odkládací podmínky

Smluvní strany mohou za zákonných podmínek spojit vznik nebo zánik určitých právních následků se splněním sjednané podmínky.

Odkládací podmínka

Odkládací podmínka může znamenat, že určité právní následky nastanou až po splnění stanovené skutečnosti.

V praxi může jít například o získání potřebného souhlasu nebo splnění předem sjednaných podmínek transakce.

Rozvazovací podmínka

Rozvazovací podmínka naopak spojuje zánik určitých právních následků s nastoupením sjednané skutečnosti.

Rizika při převodech nemovitostí

U převodů nemovitostí je nezbytné přesně posoudit, jak sjednaná podmínka ovlivní závazek převést nemovitost, samotné nabytí vlastnického práva a zápis do katastru.

Automatické použití rozvazovací podmínky nemusí být vhodné tam, kde již došlo k převodu vlastnického práva nebo kde na nemovitosti vznikla práva třetích osob.

Podmínky ve smlouvě je proto nutné navrhnout v návaznosti na celý postup převodu, financování a vypořádání transakce.

10. Vzdání se práva na náhradu škody a omezení odpovědnosti

Smluvní strany se mohou pokusit upravit rozsah odpovědnosti za újmu nebo některé nároky na její náhradu.

Taková ujednání však podléhají zákonným omezením.

Podle § 2898 občanského zákoníku nelze předem účinně vyloučit nebo omezit povinnost nahradit újmu způsobenou úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.

Zákon stanoví také další omezení, například ve vztahu k újmě na přirozených právech člověka nebo k postavení slabší strany.

Praktická rizika

Při převodech nemovitostí mohou vznikat spory například kvůli nepravdivým prohlášením prodávajícího, skrytým vadám nebo porušení povinnosti poskytnout součinnost.

Příliš obecné ustanovení o vyloučení odpovědnosti nemusí poskytovat zamýšlenou ochranu.

Vhodnější bývá přesně vymezit prohlášení smluvních stran, jejich odpovědnost, informační povinnosti a následky konkrétních porušení smlouvy.

11. Právo stavby

Právo stavby je samostatným věcným právem, které umožňuje mít stavbu na pozemku jiné osoby nebo pod jeho povrchem.

Jde o nemovitou věc, která se zapisuje do katastru nemovitostí.

Kdy je právo stavby vhodné?

Právo stavby může být využito například tehdy, když vlastník pozemku nechce pozemek prodat, ale umožní jiné osobě realizovat na něm stavební projekt.

Může být významné při developerských projektech, dlouhodobém využívání pozemků nebo investičních transakcích.

Na co si dát pozor?

Právo stavby je časově omezené a zákon stanoví maximální dobu jeho trvání.

Při jeho zřízení je důležité upravit zejména dobu trvání, stavební plat, rozsah oprávnění stavebníka, převoditelnost, zatížení a vypořádání při zániku práva stavby.

Zásadní význam mají také podmínky financování a případné zajištění práv věřitelů.

12. Jak správně sjednat další práva a doložky při převodu nemovitosti?

Jednotlivá práva a smluvní doložky nelze posuzovat izolovaně.

Například předkupní právo může ovlivnit budoucí prodej nemovitosti, zákaz zatížení může komplikovat financování a zástavní právo může významně ovlivnit postavení kupujícího.

Při přípravě kupní nebo darovací smlouvy je proto vhodné prověřit zejména:

• Účel sjednávaného práva: Jaký konkrétní zájem má chránit?
• Právní povahu: Jde o závazkové nebo věcné právo?
• Vznik a zápis: Vyžaduje právo zápis do katastru nemovitostí?
• Dobu trvání: Jak dlouho bude právo nebo omezení působit?
• Účinky vůči třetím osobám: Bude právo závazné také pro budoucího vlastníka?
• Financování: Neomezí doložka možnost získat úvěr nebo nemovitost zastavit?
• Zánik a výmaz: Jak bude právo ukončeno a případně vymazáno z katastru?
• Ekonomické důsledky: Může doložka snížit hodnotu nemovitosti nebo komplikovat její prodej?

U významnějších převodů nemovitostí je vhodné posoudit smluvní dokumentaci společně s aktuálním stavem zápisů v katastru, způsobem financování a zamýšleným využitím nemovitosti.

Správně sjednaná doložka může významně posílit právní jistotu smluvních stran. Nevhodně formulované nebo nesprávně zapsané právo však může vyvolat dlouhodobé právní i ekonomické komplikace.

‍

KLB REAL poskytuje právní poradenství při převodech nemovitostí, přípravě kupních a darovacích smluv a sjednávání dalších práv a smluvních doložek.

Při přípravě smluvní dokumentace posuzujeme nejen její právní správnost, ale také ekonomické důsledky jednotlivých ujednání, jejich vymahatelnost a dopad na budoucí nakládání s nemovitostí.

Příprava a revize kupních a darovacích smluv

Připravujeme a kontrolujeme smlouvy o převodu nemovitostí včetně souvisejících práv a povinností.

Zaměřujeme se na ochranu práv prodávajícího, kupujícího nebo dárce, nastavení platebních podmínek, odpovědnost za vady a zajištění bezpečného průběhu převodu.

Sjednávání předkupních, zástavních a dalších práv

Pomáháme s právním nastavením předkupních a zástavních práv, zákazů zcizení a zatížení, výhrad zpětné koupě a dalších smluvních doložek.

Posuzujeme, zda je vhodné sjednat právo pouze mezi smluvními stranami, nebo zajistit jeho věcněprávní účinky zápisem do katastru nemovitostí.

Právní prověrka nemovitosti před koupí

Před nabytím nemovitosti prověřujeme právní omezení, která mohou ovlivnit její hodnotu, financování nebo budoucí využití.

Zvláštní pozornost věnujeme zástavním právům, věcným břemenům, předkupním právům, zákazům zcizení a zatížení a dalším zápisům v katastru nemovitostí.

Ochrana investic do nemovitostí

Při investičních a developerských transakcích pomáháme nastavit smluvní mechanismy, které zohledňují financování, podmínky realizace projektu a rozdělení rizik mezi smluvními stranami.

Posuzujeme také právní důsledky práva stavby, podmíněných převodů a dalších ujednání významných pro dlouhodobé využití nemovitosti.

Zápisy práv do katastru nemovitostí

Připravujeme související smluvní dokumentaci a návrhy na vklad práv do katastru nemovitostí.

Při přípravě dokumentů zohledňujeme požadavky na určitost právních jednání a správné vymezení práv, která mají být zapsána.

Řešení sporů z převodů nemovitostí

Poskytujeme právní podporu při sporech o splnění kupní smlouvy, zaplacení kupní ceny, vady nemovitosti, uplatnění předkupního práva nebo porušení dalších smluvních povinností.

Posuzujeme právní postavení klienta a možnosti mimosoudního nebo soudního řešení sporu.

Potřebujete připravit nebo prověřit smlouvu k nemovitosti?

Při koupi, prodeji nebo darování nemovitosti mohou mít jednotlivá smluvní ustanovení dlouhodobé právní a finanční důsledky.

Kontaktujte KLB REAL, pokud potřebujete připravit nebo zkontrolovat smlouvu, prověřit právní omezení nemovitosti nebo nastavit práva, která mají chránit vaše majetkové a investiční zájmy.

‍

• najemnni-smlouva
• smlouva-o-smlouve-budouci
• kupni-smlouva-na-nemovitost

Jaká další práva lze sjednat v kupní nebo darovací smlouvě k nemovitosti?

Vedle samotného převodu vlastnického práva lze podle okolností sjednat například předkupní právo, zástavní právo, zákaz zcizení nebo zatížení, výhradu zpětné koupě či další smluvní doložky.

Jednotlivá ujednání se liší svými právními účinky, možnostmi zápisu do katastru nemovitostí a dopadem na budoucí nakládání s nemovitostí.

Musí být předkupní právo zapsáno do katastru nemovitostí?

Záleží na tom, zda je předkupní právo sjednáno pouze jako závazek mezi smluvními stranami, nebo jako věcné právo.

Věcné předkupní právo k nemovitosti evidované v katastru vzniká zpravidla vkladem do katastru nemovitostí a může působit také vůči dalším nabyvatelům.

Pouhé smluvní předkupní právo má odlišné účinky a nemusí poskytovat stejnou ochranu.

Lze prodat nemovitost zatíženou zástavním právem?

Ano, samotná existence zástavního práva zpravidla nebrání převodu vlastnického práva.

Zástavní právo však obvykle převodem nezaniká. Kupující proto musí předem prověřit zajištěné dluhy a podmínky případného výmazu zástavního práva.

Při převodech financovaných hypotékou je důležité správně nastavit postup úhrady kupní ceny, splacení zajištěného dluhu a výmazu zástavního práva z katastru.

Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?

Zákaz zcizení omezuje možnost vlastníka převést nemovitost na jinou osobu. Zákaz zatížení omezuje možnost zřídit k ní další práva, například zástavní právo.

Pokud je zákaz platně zřízen jako věcné právo a zapsán do katastru nemovitostí, může významně omezovat budoucí dispozice s nemovitostí.

Podle § 1761 občanského zákoníku musí být pro zřízení takového věcného práva splněny zákonné podmínky, zejména přiměřená doba trvání a zájem hodný právní ochrany.

Může si prodávající vyhradit právo koupit nemovitost zpět?

Ano. Výhrada zpětné koupě umožňuje prodávajícímu za stanovených podmínek požadovat zpětný převod prodané nemovitosti.

Ve smlouvě je vhodné přesně určit dobu trvání výhrady, způsob jejího uplatnění a pravidla finančního vypořádání.

U nemovitostí je důležité posoudit také možnost zápisu výhrady do katastru a její účinky vůči případným dalším nabyvatelům.

Jaký je rozdíl mezi výhradou zpětné koupě a zpětného prodeje?

Výhrada zpětné koupě poskytuje za stanovených podmínek právo prodávajícímu požadovat zpětné nabytí prodané věci.

Výhrada zpětného prodeje naopak umožňuje kupujícímu požadovat, aby prodávající věc převzal zpět.

Obě doložky vyžadují pečlivé nastavení podmínek uplatnění, lhůt a vypořádání vzájemných plnění.

Lze převést nemovitost s výhradou vlastnického práva?

Výhrada vlastnického práva je zákonem upravený zajišťovací mechanismus. U nemovitostí však musí být její použití sladěno s pravidly nabývání vlastnictví a zápisu do katastru nemovitostí.

Při odložené úhradě kupní ceny proto nemusí být výhrada vlastnického práva vždy nejvhodnějším řešením.

Podle okolností může být účelnější využít advokátní úschovu, zástavní právo nebo jiný způsob zajištění zaplacení kupní ceny.

Co je právo stavby a jak se liší od vlastnictví pozemku?

Právo stavby je samostatné věcné právo, které umožňuje mít stavbu na cizím pozemku nebo pod jeho povrchem.

Stavebník se nestává vlastníkem pozemku, ale získává časově omezené právo, jehož součástí je stavba odpovídající právu stavby.

Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí a může mít význam například při developerských a investičních projektech.

Mohou smluvní doložky snížit hodnotu nemovitosti?

Ano. Některá práva a omezení mohou ztížit prodej nemovitosti, omezit její využití nebo komplikovat získání bankovního financování.

Jde například o zákaz zcizení či zatížení, věcné předkupní právo nebo některá zástavní práva.

Konkrétní dopad závisí na obsahu a době trvání daného práva, jeho vymahatelnosti a podmínkách případného zániku.

Stačí před koupí nemovitosti zkontrolovat list vlastnictví?

Kontrola listu vlastnictví je důležitým výchozím krokem, ale nemusí postačovat k úplnému posouzení právních rizik.

Některé smluvní závazky nemusí být z listu vlastnictví patrné. Je proto vhodné prověřit také nabývací tituly, související smluvní dokumentaci a podle povahy transakce další právní a faktické okolnosti.

U významnějších investic je vhodné provést širší právní prověrku nemovitosti ještě před podpisem kupní smlouvy.

‍